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破解学区房问题要做好城市发展预判 | 城事哲谈

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-11-27  浏览次数:0
核心提示:日前,广州市11个区有5个区、约60多所小学公告学位供给紧张。这并非一城一地的问题,近年上海、深圳、重庆等
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  日前,广州市11个区有5个区、约60多所小学公告学位供给紧张。这并非一城一地的问题,近年上海、深圳、重庆等地都出现了区域性学位供给紧张。针对此问题,地方上做了很多供给侧的规划,比如,广州宣布十四五期间新建、改扩建学校,增加公办基础教育学位30万个;北京市则提出五年内新建、改扩建居住区教育配套中小学150所,新增学位约16万个等等。如果能够落实,当然善莫大焉。

  教育资源分配问题,是古今中外城市运行的重要课题,即便是一些欧美国家的城市化水平已经较高,比如英国、韩国和美国,这一矛盾仍普遍存在。

  教育资源的问题过于复杂,很多并非城市主政者所能撬动资源解决的。因此,在过去城事哲谈的系列文章中,有意地规避了这个话题。如果要讨论,可能更多地只能选择其中一个突出的点,比如学区房问题。

  学区房可以说是城市教育资源分配矛盾的集中产物。由于学位资源和住宅片区的挂钩,好学校周边房产价格不断攀升,成为大城市的房价高地。这种特质表现在至少以下三个方面:

  第一,学区房是核心资产、价格标杆。它往往是一个城市中价格最高的房产类型,但是由于学区多在旧城中心,老房居多,其中有“10平米过道”卖出280万天价的案例存在,如果撇开学位价值,房屋的居住价值和价格严重不符。

  其二,学区房是房价的镇流器。在每一轮房价波动的时刻,它们往往在牛市率先提价、弱市中最晚降价甚至价格坚挺,成为一个城市房价的最大多头。

  第三,学区房对市场的动员能力一流。由于学位资源并不强制长期性持有,加上学区房的居住体验堪忧,在学位资源释放后,业主常常会进行置换来改善居住条件,这一方面促进了市场活跃度,另一方面,学区房卖出的“好价”,使得业主在置换中又具备抬高其他区域房价的实力。

  这些表现,使得学区房已经跳出了教育领域,进入房地产领域从而引发了更大的社会效应。甚至有人说,在中国城市化进程的后半程,也就是存量时代,学区房可能会成为市场定价的风向标。显而易见的是,学区房和业主(小孩)的双向筛选不断重叠之后,产生的教育公平问题会愈发凸显。学区房显然已经成为“房住不炒”的重要阻碍。

  目前的政策下,政府针对教育问题加大了整顿和优化力度,但率先受到影响的还是课外机构。与此同时,加大学区矛盾的因素也在增加。比如目前中国对职业教育比例的强行要求,加剧了家长们通过学区房解决孩子升学问题的焦虑;再比如2016年放开的二胎政策,也会在2023年后,出现适龄儿童入学小高峰等等。

  解决学区房问题、甚至整个存量时代的高房价问题,加大教育资源的投资是有效的手段,但是到底怎么加大、加大到哪里,可能需要全面准确测算,然后着手培育和匹配资源。

  像北上广深等城市的学位资源紧张,很大程度是因为在城市化的进程中,并没有准确地匹配人口流入的教育需求所致。比如从上个世纪90年代开始,北京市因为“城市出生人口减少、老城区改造引起居民外迁,小学入学人数锐减”,调整基础教育布局调整,将北京市小学数量从1995年的2867所减少到2012年的1081所,与此同时,北京市的常住人口进入一个起飞的阶段,外来常住人口从80万增加到近800万,这种错配进一步放大了供求矛盾,也抬高了学区房的房价。

  因此,我们提出政府要加大地方财力投入,来生成学校和教师的资源,前提是对区域人口有着准确的测算和判断。随着城市功能区域的进一步明确,围绕职住一体来配置资源应该是科学的办法。

(文章来源:经济观察网)

文章来源:经济观察网
 
 
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