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二手房市场成交回落“金九”难现

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-11-22  浏览次数:0
核心提示:8月,上海针对二手房贷款出台“三价就低”政策,叠加之前其它政策,沪上二手楼市成交持续走低。据中原地产
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8月,上海针对二手房贷款出台“三价就低”政策,叠加之前其它政策,沪上二手楼市成交持续走低。据中原地产数据显示,8月上海二手住宅仅成交1.8万套,延续了7月回调的态势,环比下降24.3%,同比下降39.6%,为2021年以来最大幅度的月度回调。

量价齐走低成交进一步萎缩

多家机构监测的8月新房、二手房成交数据呈现回调态势。据某知名中介监控数据显示,8月份全市共成交二手房1.8万套,环比下降24%,同比下降40%,成交金额574亿元,环比下降30%,同比下降44%,套均总价318万元/套,环比和同比分别下降7%,成交均价38206元/平方米,环比下降8%,同比下降5%。此外,带看量环比下降5%,已连续3个月出现环比下跌,同样预示着成交量增长缺乏动力。但从新增客户量来看,环比依然有所增长,说明观望氛围持续。

值得注意的是,8月二手房成交均价出现今年以来首次明显的下降,环比下降8%,同比下降5%。成交均价绝对值3.8万元/平方米,已回调至2019年的月均成交水平。这也是本轮调整的特点。在成交量进一步萎缩的同时,成交价格也出现明显回调。业内人士表示,在调控政策不断加码下,二手房市场短时间内难以回到年初“成交两旺”态势。

各环线成交均回调刚需成交活跃

从均价环比来看,各环线均出现下跌。8月外环以内成交量的环比和同比下降显著,且越靠近市中心,同比下降越显著。内环以内的成交量绝对值已下降至不足2000套,几乎回到2018年的水平。从占比来看,外郊环间占比下降了2个百分点,郊环以外占比增加了3个百分点;从均价同比来看,外环以内同比依然保持正增长,外环以外则出现负增长,但内环以内同比增速收窄显著。从均价环比来看,各环线均出现下降。

从空间分布看,外围区域成交占比有所扩大。比如外环以外区域8月份成交占比为59.1%,比7月提升2.2个百分点,由于市中心房源总价高,对于支付能力要求也高,在预算有限的背景下,购房需求或进一步集中在外围刚需区域,主要集中在五个新城区域。从成交板块来看,8月板块销量TOP5分别为惠南、南桥新城、金山新城、嘉定主城区和青浦新城。可见,五个新城成当下楼市成交热点,很多刚需和刚改力量正逐步认可这些区域。

从成交结构来说,今年1-8月,90平方米以下的成交占比减少了1个百分点,90平方米以上的占比增加了1个百分点,改善型的占比较上半年的增长有所缓和。而从总价段来看,200万以下的占比减少了1个百分点,1000万以上的占比增加了1个百分点。

新增挂牌量持续减少难现金九行情

8月二手房成交量从高点的4万套回调至1.8万套左右,说明二手房市场明显降温。作为房东,客源减少后,对于价格的坚持度也会逐步下降。尤其是一些总价七、八百万元以上的房源,看房人数明显减少,如果房东急于出售的话,不排除价格率先出现松动的可能。

据易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,目前买卖双方心态是,房东对于政策的效应还在观望、在等待,而购房者也同样在持币观望,短期内难以入市。因此二手市场成交短期内还将持续萎缩态势,预计到第四季度,考虑到潜在购房需求依旧存在,成交量或将止跌回升。值得注意的是,鉴于买卖双方观望浓厚,买家基于二手房的贷款政策,导致增加首付比例,对于支付能力不强的买家影响很大,因此,不排除这部分需求转向新房市场或者干脆搁置购房计划。

展望9月,沪上二手房市场难现“金九”行情。从中原数据显示,7月后每周新增挂牌量出现减少,8月则进一步收缩。今年周度新增高峰大约在1.2万套左右,大部分时间在1.1万套左右,但进入7月后出现回落,8月挂牌则勉强站上8000套,持续下降的趋势已经明朗。

编辑/李桁

 
 
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