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融创,下一个“大而不倒”的房企?

放大字体  缩小字体 发布日期:2021-11-22  浏览次数:0
核心提示:说来也奇怪,向来以“拿地大师”和“并购大师”著称的孙宏斌,在刚刚结束的半年报业绩会上,忽然就换了个画
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说来也奇怪,向来以“拿地大师”和“并购大师”著称的孙宏斌,在刚刚结束的半年报业绩会上,忽然就换了个画风——

非但绝口不谈收并购,还亲自给下半年的市场泼了盆冷水:

“我们预计下半年市场会比较惨烈,安全放在第一位。”

要知道,在今年上半年,就算“三道红线”和各种调控压顶,也没有妨碍融创逆势剁手的决心。

数据显示,在第一批22城集中供地的争夺,融创的拿地金额大比分领先,力压全体同行,完全对得起“囤地王”的名头。

但是为什么,刚抢完地就一反常态,开始要低调克制了呢?

其实,不太有人知道的是,孙宏斌和他的第一家房企顺驰,才是“高周转”打法真正的鼻祖。

作为老孙麾下的第二家房企,融创入局地产行业的时间算不上太早。

但在上一轮房地产的白银时代中,靠着疯狂买地和大规模并购,总算是抓住了规模超车的最后机会——

短短五六年的时间内,销售规模暴增了8倍。

当然,与此同时,公司的总负债,也涨了超过10倍。

眼看融创的销售排名从前十的边边上挤进了TOP4的大门,从来不缺乏野心的孙宏斌,终于可以长舒一口气了。

但没想到,2020年下半年以来,国家针对房地产行业的调控万箭齐发,8月,针对房企融资的“三道红线”政策横空出世。

融创,这位高周转高杠杆的尖子生,毫无疑问地,高比分踩中全部三道红线。

节奏是被迫放缓的。

2020年,融创中国不得不全面降速换挡——

无论是拿地金额、新增土储、新增货值,都同比腰斩,就连销售业绩的增幅,与头部企业们相比,都显得那么的……微不足道。

对于一个习惯急速奔跑的野心家来说,当然不会允许公司长期处于急刹车的状态。

所以,经过短暂的歇息调整和财技的“美化”后,今年3月中上旬,融创已经迫不及待公布账本,对外官宣:

融创的三道红线,有两道变绿了!

换言之,有息负债又有了腾挪的空间,又可以开启熟悉的借钱买地模式了!

于是,老孙一面在2020年年报业绩会上对房地产调控隔空表态:

"我是支持调控的……不调控的话房价和地价都要上天了,对开发商来说地价比房价涨得快,赚不了钱。"

一面亲自动手,把地价抬到了天上。

在22个重点城市花重金抢地也就算了,就连三四线城市,融创也没有放过,连芜湖、淮安这种不起眼的小城市,融创都不惜以高达100%的溢价率,去摘得土地。

这样的疯狂当然引起了监管的注意。

今年2月,融创前脚刚在上海普陀区拿了地王,后脚就被当地有关部门约谈,说他们家没有好好领会“房住不炒”的文件指导精神。

有趣的是,老孙居然完全没有理会……

一转头,在浙江诸暨、江苏徐州、重庆……多点开花,又拿下了一堆地王。

不但在公开市场不收手,在并购市场上,老孙今年也很忙。

先是以99亿元大口吞下广西彰泰,随后又深陷收购蓝光发展、三盛控股的传闻。

俨然一副救世主的模样呢。

写到这里,很多人就要问了——

就算三道红线已经变绿了两道,有息负债增速的规模也只能在10%以内啊!老孙这财大气粗抢地的样子,可是比许多绿档房企都要凶猛得多呢。

钱到底是从哪里来的呢?

这不,今年6月,融创终于成功引起了央行和自然资源部的注意,要求出示买地资金来源的相关凭证。

虽然事后融创忙不迭澄清:这是监管部门的例行检查而已啦,不单针对我们一家,但依然没有按住外界巨大的质疑声浪。

作为一家惯用高杠杆的房企,融创当然有自己的独门秘籍。

比如说,在一次融创中国股东大会上,老孙自己对外透露过:我们有大量合作方,自有资金参与拿地比例不到20%。

看来,融创拿地、收购的钱,大部分都不是自己的。

说到这钱的来源,除了自家内部狠抓销售回款外,外部还有配股增发、银行贷款、优先票据等这些常规的融资手段可以借力。

更为关键的是,融创还出质项目股权,引入信托、国企等资金。

我们尝试穿透融创在广州、北京、重庆拿下多个项目的公司,发现——

地王的背后,真不仅仅只站着融创。

比如拿下北京海淀树村南地块的融创+国贸联合体的北京融贸亿盛置业有限公司,其二股东管理咨询公司,股权质押的实控人,是海淀区国资委旗下的海开华大置业。

而三股东同样股权质押给了海开华大置业和具有厦门国贸背景的嘉悦投资有限公司。

在广州项目的背后,融城一号的疑似实控人,是中诚信托。

总之,融创用了个聪明的方式,把银行、当地国企、供应商、购房者都一股脑绑在了房地产这艘大船上。

一荣俱荣,一损俱损。

瞅瞅,是不是有内味儿了?

那么,为啥融创忽然又开始喊话“降低风险”“安全第一”了呢?

首先,是真没啥钱了。

经过上半年的折腾,融创中国兜里的钱也不多了,手里的现金仅可覆盖短期债务:手里非受限现金1011亿元,一年到期的有息负债总额为910亿元。

其次,融创惯用的拿地方式,在今年下半年,估摸着也不太行得通了。

第二轮集中拍地的竞拍门槛是结结实实提高了的。

不但上调了保证金比例,禁止合作开发,还普遍加强了资金来源的审核,不少城市甚至要求购地资金全部需要是自有资金,一旦违规,3年内不得参与土拍。

最后,随着第二轮集中供地溢价率上限陆续下调,融创今年上半年在全国各地吃下的高价地,无疑是近段时间地价的天花板。

秉持高周转的作风,这批项目下半年会集中入市,但楼市环境已经转冷,政策还在继续加码,在高地价面前,产品的竞争力和去化能力估计……不会强到哪里去。

就拿融创上半年在广州南沙进港大道的地块举个栗子吧。

当时融创以25%的溢价率、楼面价接近2万/米摘得商住地块,吹风说入市要卖4万。

但随着南沙人才购房政策的调整、市场的走低,一墙之隔的合锦嘉泓天宇广场尾货只有2.5万,而片区楼盘的二手成交价已经迅速回落至2.13万。

而且,下半年,南沙楼市回暖的几率,几乎为零。

但这块地毕竟在广州的概念强区,稍微降些价钱,总是能卖出去的,而三四线城市的去化估计会更加艰难——

毕竟,今年上半年,融创在三四线城市拿地的溢价率高达57.39%,地价超房价的事儿,那是比比皆是啊!

也不知道在最近这两三年里,老孙高价拿的地,能不能跪着消化完。

回想十八年前,老孙曾与王石打赌,赌顺驰能超越万科,成为中国房地产行业销售TOP1。

但几年后,由于施行过于激进的战略,资金链断裂,顺驰最后被一家香港企业吃掉了。

后来才有了融创。

那么,十几年过去了,已经打入TOP4的融创,会因为大而拿到不能倒的免死金牌吗?

以上为正文,来自熊先生

 
 
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