上周内房股表现回顾

　　过去一周中国房地产指数下跌4.9%，跑赢恒指2.7 个百分点(图1)，旭辉控股集团(884 HK)、美的置业(3990 HK)表现较好，分别上涨5.7%、6.6%。年初至今，中国房地产指数上涨3.9%，跑赢恒指6.0 个百分点，一方面受优质国企房企的拉动，亦体现房地产板块的投资情绪持续改善。

　　1 月一、二线城市房价环比转升

　　据统计局数据，1 月份一线、二线城市新建商品住宅销售价格指数环比由上月的下降0.1%及0.3%转为上涨0.6%及0.1%，其中环比涨幅较高的城市包括上海(+0.6%)、广州(+0.5%)、深圳(+0.5%)、重庆(+0.9%)、成都(+1.0%)、三亚(+0.7%)；三线城市新建商品住宅销售价格指数环比下降-0.2%，较上月收窄0.1 个百分点。我们认为1 月部分城市房价表现较好的原因包括1)房贷利率下降、2)按揭发力：3)开年新盘推出增加。

　　整体销量维持疲弱

　　据PBOC 数据， 1 月新增中长期居民贷款7,424 亿元，环比增109%，同比跌21%，较19年跌6.5%；新增中长期居民贷款占总新增贷款的比例为18%，为2020 年3 月以来最低。据Wind 每周销售数据，春节假期后销售持续修复，然而同比仍呈现较显著跌幅：2月14 日-20 日30 个主要城市销售面积较上周环比上升57%至235 万平方米，其中一线城市/二线城市/三线城市销售面积环比上升79%/42%/61%至83 万/105 万/48 万平方米；2022 年2 月前三周30 个主要城市的周均成交面积为135 万平方米， 同比下跌32.1%，其中一线城市/二线城市/三线城市的周均成交面积分别同比-1.6%/-32%/-56%；城市间进一步分化，一线城市销售较稳健，二三线城市销售情况较21 年及19 年同期仍走弱，一线城市销售较稳健。我们认为1 月以来出台的纠偏政策尚未带来至需求端，一季度投资端预计仍面临较大压力，需求端政策进一步放松的必要性有所上升。

　　两会前政策相对淡静

　　两会之前，中央层面政策信息较淡静。经济日报于2 月19 日发布头版评论文章《不要误读“房地产去金融化”》，重申了中性偏审慎的行业政策，提出“在行业去杠杆过程中，个别企业违约风险必然会暴露。对此，不能急于政策转弯，否则便是前功尽弃”，同时要求“保持房地产贷款增速平稳、投放有序，结构上要做到”有保有压“，精准有效满足房企、购房者的合理刚性融资需求，坚决遏制违法违规行为”。值得注意的是，个别地方政府尝试进一步放松需求端政策，据2 月18 日媒体报道，菏泽主要商业银行将“无房无贷”购房者的最低首付比例从之前的30%下降至20%，且该政策截至目前未被叫停，我们认为体现需求端政策进一步放松的可行性有所上升。

　　投资建议

　　我们重申2022 年将是行业风险出清年，1 月以来更多房企寻求展期债务，将进一步拖慢信用债市场恢复融资能力的进程。房企间信用将持续分化。我们看好财务、战略稳健、竞争力较强的房企，个股推荐旭辉控股集团(884 HK，“未评级”)，建发国际集团(1908 HK，“买入”，TP 17.00 港元)。同时我们建议适度配置超跌高贝塔房企，个股推荐融创中国(1918 HK，“买入”，TP 46.90 港元)。此外，我们认为物管行业于十四五期间积极发展的趋势未改变，地产行业风险出清利好优质企业提升市占率，个股推荐碧桂园服务(6098 HK，“买入”，TP 86.90 港元)，旭辉永升服务(1995 HK，“未评级”)，滨江服务(3316 HK，“买入”，TP 33.26 港元)。

（文章来源：中泰国际证券）