买房3个月，直接亏掉40万！

这也许不是令人最无语的；

扒完开发商，可能......

到底什么情况？继续往后看！

01

海伦堡在武汉“反常操作”！

全国多个项目被指延期、违规建设、质量差！

买房3个月房价相差40万的是四新的海伦堡海悦世界。

①海伦堡海悦世界：备案1.8万，折后1.75万，现在直接14xxx起。

武汉城市留言板上，有网友留言：“今年7月在海伦堡海悦世界买了130平的房子，1.75万的单价，总价229万，3个月的时间开发商低至1.4万卖房，短短3月相差40万，实在受不了。。。”

一姐也看到了海伦堡海悦世界的特价房，情况确实属实。一套下来直降40几万，甚至近50万！楼层也并不差，像5号楼的11楼和12楼建面142平的，每套仅49万多！力度十分惊人！

无独有偶，还有其他项目在打折：

②东西湖吴家山的海伦堡汉江府，备案8400元/平，现在5500元/平起；

③位于汉南的时代海伦堡印记也正狂降价，备案7767元/平，实际卖5xxx元/平......

“打骨折”是一方面，海伦堡在武汉交付项目情况也令人咂舌！

位于经开军山的海伦堡军山（之前叫做海伦小镇，不知道啥时候突然改名字了）经历了延期交付，业主好不容易等来，但房子的用电、用气、交付质量等存在一堆问题！

①交房半年有余，房屋还没通天然气？

留言板显示“海伦堡海伦小镇四期D43栋，地产开发商已通知交房半年有余，为何现在收房时，个人房屋还没通天然气？”

②临时基建电源违规转供，业主一直用的是开发商临时供电？

海伦小镇海伦堡四期临时电问题，开发商前期在正式电源未送电的情况下，临时基建电源违规转供，供电公司已对开发商转供电行为进行过处罚，也一直在协助推进正式供电的工作。后由于开发商还未接入表后线，导致客户无法使用供电公司正式电源。以上是今年7月业主的投诉及官方回复，不知道现在四期业主是否有正常用电。

③开发商和施工单位之间存在纠纷，导致房子里的紧急报警器依然是停用的状态。

④19年交房的四期，有业主家里的墙体开始出现炸裂。

⑤海伦小镇五期房屋质量差，延期交付违约金抵扣5年物业费。

据留言板显示，有业主反映：“海伦小镇五期交付房屋质量差，厨房、卫生间均有漏水问题，所有交付房屋的墙面没有一处是平的，墙面阴角不顺直，导致后期柜子无法与墙进行紧密贴合，除此之外，开发商延期100多天，强行用违约金抵扣五年物业费。”

还有青山的海伦国际当年还是个神盘，购房者凌晨排队抢房，如今延期一年都交不了房，真是砸手上了！

业内一直有声音说，很多外地房企明明在其他城市做项目很漂亮，一到武汉就变了味道。

作为粤系房企代表的海伦堡，自1998年成立，目前已经布局52个城市。在其他城市房子做的如何呢？

一翻领导留言板上的投诉，简直触目惊心！近半年来海伦堡在全国多个项目被指延期/停工、违规建设、偷工减料等问题。

海伦堡，到底咋了？

02

压力山大！融资成本超行业平均值！

今年业绩滑坡，明年到期债务将集中兑付！

近期关于海伦堡融资的大动作，开发商显得十分高调，全网“通稿”似乎在有意证明着什么。

资料显示，海伦堡于10月4日成功发行的共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券中，约1.68亿美元用于提前交换2021年到期债券，并同步成功新发行1.02亿美元债。

很多人不知道的是，这2.7亿美元债的票面利率高达11%，属于高息美元债！

近几年，海伦堡的融资成本超行业平均值。据克而瑞数据显示，2016年至2018年期间，海伦堡地产借款总额的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%、8.8%，同期64家重点房企融资成本为6.65%。

为什么海伦堡要不惜一切代价来融资？海伦堡的债务压力现在到底有多大？

有媒体粗略计算，不加到期的银行贷款，光私募债、应收账款融资等，海伦堡明年至少将有52亿元的到期债务需要偿还。。。

据网上资料显示，目前，明面上海伦堡明年到期的债务，有两笔私募债，累计18亿元人民币，其中18海伦01(114294)待偿余额8亿元，于明年6月份到期，18海伦02(114416)待偿余额10亿元，于明年6月份到期。信托融资中，将有29.54亿元将在明年集中到期。

用益信托网截图

上面说到的债务是不加银行贷款的，那么近年来，海伦堡地产未偿还银行贷款是个什么水平？

2016年至2018年，海伦堡地产未偿还银行贷款及其他贷款总额分别约为128.743亿元、205.037亿元、283.075亿元。净资产负债率为69.4%、83.4%、133.7%，三年时间近乎翻倍。

海伦堡地产分别于2018年10月和2019年5月，两次向港交所递交招股书，两次上市均以失败告终。。。债务率攀升，很可能是上市失败的重要原因之一。

而今年海伦堡销售业绩如何？据克而瑞地产研究数据显示，今年1-10月，海伦堡权益口径520亿元，去年权益口径730万，今年的权益口径比去年同期直接少210亿元！

9月28日，国际评级机构穆迪确认了海伦堡中国控股有限公司的“B2”企业家族评级和“B3”高级无抵押评级，这是什么样的级别水平？在11月初，穆迪给予中国奥园和阳光城等房企的家族评级和债券评级也是B2、B3。

更值得注意的是，国际评级机构穆迪将海伦堡的评级展望已由“稳定”调整为“负面”。

03

扩张太快了！3年冲刺千亿目标失败！

土地储备质量普遍不佳，受市场冲击大！

海伦堡还是太着急了！

2016年，为了实现“上市梦”，海伦堡定下了三年冲刺千亿的业绩目标，冲出广东、走向全国，大肆扩充土储，下沉到三四线城市，以产融结合、多轮并进的方式，规模快速扩张。

海伦堡在全国布局的城市

2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡地产分别收购了4、9、21及21家公司的股权。2019年海伦堡销售金额仅为674.5亿元，冲刺目标失败。

从此，海伦堡在高负债、快周转的路上一路狂奔！再也回不了头......

而海伦堡土地储备质量很一般，这也是导致其周转困难的重要原因！

海伦堡的项目主要集中在二三线城市，其中不少在偏远地区。近一半是底价成交的远郊地块。溢价的好地块不多，这就意味海伦堡在楼市行情好的时候表现还行，一旦市场变差，房子就卖不出去！不得不打骨折促销！

目前，海伦堡在武汉有5个项目，外加鄂州1个。只有2个是武汉主城区，也仅汉阳四新的位置相对好些，其余都比较偏远了，像汉南、吴家山走马岭这样的不限购区域。

最后小结：

对楼市来说，现在开发商已进入“九死一生”的境况，行业的大洗牌已经开始，接下来会淘汰一大批小开发商，运营不善的中型房企也会结束在这个时代。强者也会越来越强。

君子不立危墙之下，对买房人来说，现在尤其不能贪图大幅降价这个便宜，因为没有无缘无故的天上掉馅饼，警惕高杠杆高负债的房企。

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