站在2021年中的节点，房地产的形势已经与以往完全不同。宏观层面有“十四五”与2035远景目标的考量；具体到行业，则是顶层政策指引下不断趋向规范化和稳健发展的大环境。

9月16日，2021博鳌房地产论坛在三亚举办。论坛以“理性与稳健，房地产的改变”为大会主题，思辨行业未来。

当天下午举行的博鳌地产发展大会，则以“推进房地产转型”为分会主题，聚焦探讨面对宏观政策与经济环境改变的深刻影响，房地产企业如何在风暴中进行深层次变化。

在博鳌地产发展大会上，中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮发表主题演讲《行业应该如何发展？》，从三个方面分析当前房地产政策的立足点、动因与先前政策的不同。

陈淮指出，当前政策的第一个动因、起点，目标是住有所居，调动存量资源优化配置。立足于住有所居，不是仅仅把房价调下来，也不是去除价值属性，而是让所有人都按照自己相对应的消费能力住到房子里，让所有的房子住进人。

这也是房地产税的目标之一。房地产税不是打土豪分田地，而是要调动存量资源，对过多占有闲置资源的进行惩罚性税率，刺激出租，满足“让别人有房子住”。

第二条，共同富裕。陈淮认为，共同富裕和开发商、买房子、市场发展密切相关。老百姓买房子，让更多人民群众有产，是共同富裕的必由之路。

十六大报告提出“让人民群众拥有资产和资产性收益”。什么叫大多数人买得起房？陈淮给出了答案：大多数人都拥有了资产累积能力这样的社会财富分配结构，才能实现大多数人买得起房。

逐渐地发展壮大市场，培育起更多合格的、拥有购买能力、解决住房的中产阶级，才是共同富裕的必由之路。不是大家重回到14亿人都是无产者的阶段，那叫共同贫穷。

把蛋糕做大，正如十六大报告提出的全面小康社会，它的内涵就是把人人都是无产者的社会，发展到追求收入增长和不断地提高更多的人群成为有产者。

第三条政策逻辑、政策底线、政策目标和政策起源，抑制资本的无序扩张。

陈淮坦言，房地产企业贷款是它不得不贷，扩张规模就得负债。随着交易规模的扩大，资本投入的增加，收益与否都和经济发展、人民福利的提高、社会富裕程度毫无关系。

资本扩张本身不是一个坏事。资本运作，是打入世界竞争的高级阶段，参与市场竞争的高级阶段的必由之路，世界500强没有一家是靠利润滚存成了世界500强的。但脱离了社会实际效率提高、技术进步、老百姓福利增加的扩张、就变成了无序扩张。

房地产行业是走在这么一个边缘的行业，首先它必须得依靠于扩大资本量，比如负债就是一种资本扩张。但是又要抑制它的无序扩张可能给经济体带来的损害。

陈淮指出，房地产业挣钱容易，要想多挣钱就和其它的行业不一样，第一靠边际利润增加，第二个是靠规模的扩大，这两个方向不行，就得靠负债，靠资本扩张。

但是目前的政策逻辑、政策底线是立足于住有所居、共同富裕、抑制资本的无序扩张。而不是把房价调下来，或者把它的价值属性去掉。

相反，经济越发展，房地产市场需求满足程度越提高，房子的价值属性越体现，而且它的分离程度会越大。房子价值属性的受益人和它有用性的受益人出现分离。

“租购并举越充分，租房的人越多，房子的价值属性越会凸显”，陈淮最后说到，“如果强行去掉，就变成村长经济学、农民经济学了”。