房地产行业数据：上周(21/06/12-21/06/18)主流45 城一手房成交566 万平，环比-26%；其中，一二线环比-23%、三四线环比-34%；6 月截至上周末累计一手房月成交同比+1%，较上月-11pct；其中一二线同比+7%、三四线同比-18%，分别较上月-4pct 和-30pct。上周14 个重点城市二手房成交127 万平米，环比-21%；6 月截至上周累计成交同比-20%，较上月下降14pct。基数走高下，新房及二手房成交面积同比增速有所回落。库存方面，上周15 城推盘258 万平米，环比-7%；对应周成交/推盘比0.71 倍，低于1-5 月的1.25 倍、1.76 倍、1.35 倍、0.96 倍、1.29 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,089 万平米，环比+0.8%；3 个月移动平均去化月数为8.2 个月，环比+0.3 个月，目前行业处于加库存阶段、但依然处于低库存阶段、并本轮加库存过程料将较为纠结。

　　主要政策新闻： 1-5 月，全国房地产开发投资同比+18.3%，较上月-3.3pct；新开工同比+6.9%，较上月-5.9pct；竣工同比+16.4%，较上月-1.4pct；销售面积同比+36.3%，较上月-11.8pct；销售金额同比+52.4%，较上月-15.8pct；资金来源同比+29.9%，较上月-5.3pct；国常会确定加快发展保障性租赁住房的政策；5 月上海住房贷款增加100 亿，同比多增61 亿；上海市政府常务会议称，上海REITs20 条即将发布；上海住房发展十四五规划指出，要进一步完善房地产市场监测，着力稳房价、稳地价、稳预期；无锡市住建局称要牢牢把握“稳地价、稳房价、稳预期”目标开展工作；长春第二轮集中供地已有8 宗地块因故提前终止出让；北京1-5 月商品房销售同比增长66%；6 月下旬柳州集中供地将拉开帷幕；新注册空壳公司将不能参加东莞土地拍卖；湖北省取消除武汉外其他地区落户限制，并进一步降低武汉落户门槛。

　　公司动态跟踪：新城控股拟公开发行不超过20 亿公司债，利率最高6.5%；6月11 日中国恒大以每股11.14-11.38 港元的价格回购约269 万股，价值3020万港元；越秀服务拟于香港IPO 发行3.7 亿股，发行价拟4.88-6.52 港元；远洋服务成立商业资管平台，发力轻资产输出运营服务；碧桂园服务增持蓝光嘉宝322 万股，持股增至74.3%；中国奥园拟发行于2024 年到期2 亿美元7.95%优先票据；黑石拟以最高现金代价236.6 亿港元对SOHO 中国发起收购要约；禹佳生活递交招股书，20 年收入6.3 亿元；蓝光发展主体信用等级由AAA 调降至AA，评级展望维持负面，为保证公司正常运行及债务的优先偿还，蓝光发展终止回购股份；泰禾集团再次延期回复年报问询函，预计6 月30 日前完成；长城物业在港递交招股书。

　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.04%，沪深300 指数下跌2.34%，相对收益为0.29%，板块表现强于大市，在28 个板块排名中排第15 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：

　　万业企业、长春经开、卧龙地产、顺发恒业、万通地产，上周涨跌幅排名后5位的房地产个股分别为万方发展、中体产业、莱茵置业、粤宏远A、泰禾集团。

　　投资建议：我们持续看好房地产行业发展潜力，三条红线、贷款集中度管理和集中供地新规综合推动行业加速迈入运营驱动时代，料将推动行业门槛提升、并减少内耗，利于行业集中度提升、盈利能力改善，而由杠杆主导过渡至运营主导，也料将减少周期波动、助力行业健康持续发展。目前房地产处于估值和仓位的历史双底部，优质房企价值重估空间巨大。我们重申房地产板块“推荐”评级、重申物管板块“推荐”评级，推荐：1)住宅开发：A 股：万科A、保利地产、金科股份、金地集团、阳光城、中南建设；H 股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂；2)物业管理：

　　碧桂园服务、招商积余、永升生活服务、新城悦服务、新大正、保利物业、绿城服务；3)商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产、大悦城，建议关注：

　　华润置地；4)物流地产：ESR、南山控股。

　　风险提示：房地产行业调控政策超预期收紧，融资政策超预期收紧。

（文章来源：华创证券）